教你一个方法，找到「靶心资产」。
文︱周羚「维维说房」主笔
你有没有见过开发商的「工程样板房」？
很多人可能都没听过这个词。毕竟造房子的一般操作接近于「纸上谈兵」，规划公示、图纸过审，工程车轰隆隆进场，就开始把想象变成现实了。
工程样板房，是为数极少的「试作品」，用于开发商内部检查挑刺，存在意义就是为了被拆除。绿城自然是拆过的，坤和的和家园也拆过，改好拆完了，优秀的正式产品也就出来了。
最近杭州楼市里被拆掉的工程样板房，是两套中式排屋。在银湖，开发商是来自香港的九龙仓，楼盘名很熟悉了——九龙仓·雍景山。
这个超级大盘，此前一直以门槛亲切知名。两套工程样板房，经历了整整一年多，被开发商考察挑刺的时间。现在，已经被拆掉了。
这就意味着，雍景山四期的全新产品要出场了——216套中式排屋，88-260㎡，主力户型140㎡；门槛依旧亲切，甚至还能嗅到售罄许久的，桃李春风中式小户型的气息。
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九龙仓·雍景山的工程样板房，其中之一是主力的140㎡户型，四房，有赠送的花园和地下室。
这都不稀奇，重点是这套排屋，只有地上两层，是一套扁扁的，铺在地上的「宽排屋」。每层有10.8米左右的南向面宽，上下两层加起来，至少有五个开间朝南。
☝雍景山140㎡中式排屋户型图
140㎡左右的「小排屋」大规模出现在杭州市场也不过就是这两三年，可以回想一下大致的情况：往往以地上三层，单层两开间朝南的操作方式居多，面宽6-7米是常态。中式合院也不例外，没办法，容积率是道过不去的坎。
雍景山就没什么这方面的顾虑了，毕竟天生条件就是个低密度的超级大盘，中式排屋所在的四期，地块分摊容积率只有约0.485，「铺陈」起来毫无压力。
☝雍景山四期景观效果图
两层「宽排屋」好处很明显：一方面光和风，都有了更舒朗的通路，140㎡也能有两三百方大排屋的感觉；另一方面，面宽大了，可不就意味着，赠送的花园和地下室，更开阔了么？
所以，雍景山能自信满满地甩出一张表格：140㎡户型的花园，最大可以达到240㎡，地下室最大则能够达到190㎡——都比它本身的建筑面积，还要大上一圈。
打个不怎么恰当的比方，三层排屋变成了两层，就好像是俄罗斯方块里，竖条变成了横条——面积是一样的，但横条显然比竖条，安置起来更方便，用起来也更舒展。
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当然，「摊平」只是实现户型舒适度的第一步，要冲进高难度的「中式」产品世界，还得有更多拿得出手的东西。绿城、融创这些「先行者」，也是经历过无数次的尝试，才最终拼出了自己的中式风貌。
九龙仓有港企的精明与练达。
作为绿城的大股东，精准地把握住了团队对于中式产品的重要性——设计与景观，都是经验丰富的绿城嫡系团队。「每一步都踩在过去自己的成就上」，就是九龙仓这支中式研发团队的日常。
中心园林，是中式组团重要的点睛之笔。当年的绿城·江南里，凭借入口处的那片水域和花园，惊艳了无数人。而在雍景山的四期南入口，也是一座非常大气的中式园林。
它用超过1000㎡水域面积的人工湖，刷新了整个杭州中式合院会所的纪录。今后，这里是样板区和会所所在地，总共3000㎡的样板区，10月估计就能开放。
☝雍景山四期样板区效果图
九龙仓还有着港企的「一板一眼」。在雍景山这两套存在了一年多的「工程样板房」里，曾进行过各种各样的调试——
为了让恶劣天气的雨雪不积压，能尽快从屋顶上流走，瓦当铺设得调到什么样的角度；屋顶的衔接处，怎样才能防止雨水的渗漏；怎么把美人靠的材料「铝代木」，调整到更符合人体工学，和木材的弧度和质感达到一致……
实木易腐，瓦当易碎，岁月会在住宅产品上留下或深或浅的印记。所以在雍景山的工程样板房，进行每一种调试表达的都是同一个意思：无论光阴流逝还是风雨侵袭，中式形制之美都可以不用随着材质的「上了年纪」而呈现出衰退的气象。
自身经历百年岁月，在杭州也走过十年，九龙仓对于中式的考量，有大气的美感，还有对于购房者来说，「历久弥新」的居住体验。
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「中式无限好，只是很难找」。总价、产品和距离的平衡，一直是寻找合适中式房源的难点。
有「排屋梦」，但并非「一掷千金」的购房者，是更为主流的人群。这时候，就需要用到「靶心资产」大法，来找到合适的「正中红心」。
☝雍景山四期效果图
其实更倾向于叫「剥洋葱大法」，就是从大范围开始，一步一步明确自己的需求。先圈出杭州楼市中，在售或将售的排屋。从市中心的中式合院，到临安、富阳的周边，近百个不在话下。
再把核心需求，收缩至「中式排屋」，范围会缩小很多。不过目前市场上能看见响动的中式排屋合院也不少，绿城、滨江、融创……粗略统计，30个以上是难免的了。
继续收缩至「有天有地」的联排吧，这样一来，未来科技城的绿城中式叠墅，得先放一放手了。但再怎么样，还是有10个以上的选择项。
再加上一道140㎡左右「普通住宅」的衡量线，也是更多人能接受的面积段，离生活就近了很多，楼盘个数进一步压缩，只有个位数了。
最后的条件，还得是总价。「市中心买套高层」的总价段——500万以内，「靶心资产」就出来了。
九龙仓·雍景山成为了「靶心」之内有力的、甚至是唯一竞争者。
它还有一批「入门级」88㎡的产品，仅仅一层，两房两厅两卫，地下室最大赠送达到115㎡，花园则是41-61㎡，总价可以大致根据周边算出来——300来万；仿佛回到了曾经，桃李春风83㎡中式小合院「一房难求」的时代。而即便是主力的约140㎡户型，总价也在500万以内。
三五百万的中式排屋，总价上接近的，得出了杭州才能找到；距离上接近的，也远远超过了这个总价段。
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十多年前的银湖，有绿城，有金都，有一大片世外桃源般的低密住区。但如果没有车，出门买个菜，得等好久的公交；去趟超市，得掐着点算好回来的班车；最后有些人选择离开，都能收获大家理解的目光。
现在的银湖，成为了富阳与主城融合的桥头堡。富春硅谷有来来往往的上班族；永兴教育集团的银湖实验学校迎来了莘莘学子；地铁6号线明年通车，地铁3号线还想努力往雍景山门口探个头——至少富阳政府在努力争取，也有不少地铁工作人员早早买下了这里的房子。
那些离开的人会回来吗？难说。但至少，新鲜血液在朝这里涌入；还有像雍景山这样的项目，还想为这片区域，新增亲切门槛的中式产品。
「世外桃源」依旧山清水美，只是多了勃勃生机，就成了「结庐在人境」。也正好，可以为有中式排屋梦想的普通家庭，提供一套合适的「靶心资产」。
总编丨叶建英编辑丨周羚版式︱佛跳墙
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
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