#房小旗说房#
粉丝投稿：朝阳的房子，优质次新涨幅依然是在在的，比如三元桥的凤凰城小区南向88平的房子从去年12月份820万涨到1200万
章哥好，之前咨询过天津购房，现在不再考虑外地，还是想北京置换。情况如下：1、北京户口、夫妻俩加一个上小学孩子，现金300万，年收入100万。2、名下两套房：海淀学区房一套孩子在用名额、市值1200万；回龙观小两居一套，市值400万，房龄；3、需求是想卖掉回龙观房子、首付700万-800万以内，总价1000万以内进行房产置换，不考虑学区，主要想买地点好、保值升值空间大、租金高。
在网上看了贡院6号/9号，这么好地段均价比较低，不明白原因？另外除了建国门，其他四环内地段烦请推荐，不太想考虑南城。谢谢！
回答：
1、先提醒一下，如果要购买1000万的房子，按首付超过700万就不太划算了。贷款比例低，从税费和砍价上都不占便宜，这个根据具体房源让中介给算算帐就行，选择合适的。
2、贡院六号九号为什么便宜？很简单，因为这不属于投资品，而是富人们的消费品。
只有缺乏发财门路的普通百姓，才会琢磨着靠买房升值来赚钱，动辄玩儿资本运作的富豪们根本看不上这点儿小钱。在他们眼中，买房子就是为了自住舒服，是否升值无所谓，跟豪车游艇私人飞机没区别。涨了更好，不涨也没关系，得到享受了就值。
贡院六号很不错了，好歹还升值了，从的4/5万已经涨到9万了，只不过是严重跑输大盘而已。看看另一个天价豪宅，昆仑公寓，一共才23套，当年4500万一套，40年的公寓产权，到现在能卖2000多万，相当于每年的使用费100多万。
全北京，所有的豪宅，无论市区还是郊区别墅，升值能跟上大盘的很少，板块更少。北京并不缺豪宅，也没那么多的土豪，富人们的追求取向更是经常变，所以也就更没人拿豪宅当投资品了，相当于用完了就扔，不在乎。马云的“房价如葱”就是这个道理，在人家眼里买套房跟卖根葱没什么区别，普通的生活消费而已。
3、如果想保值升值，那就别考虑这里老豪宅了，都过气了。建议买在太阳宫、望京或新北苑，这里才是升值性强的板块。1000万相对在望京更合适，挑选余地大，房价适中，租金也高。太阳宫是价格有些贵，用不上人朝的学区也等于浪费。新北苑是租金不太划算，达到800以上了，有点儿偏高。望京是产业区中发展最好的，房价走势也很好，高品质小区超出大盘很多。
但如果只考虑四环内，那就只有太阳宫三元桥一带了。可以看看凤凰城，三元桥旁边，这里没有学区，房价走势跟随大盘，没超出什么但也没被甩下。另外的金星园和裘马都，国际村等等，都能买到两居室。
4、其他的四环内还真没什么涨幅好的，近十年来热点转移，四环内能跟上大盘的就算不错了。可以看看东三环的圣世一品和富力爱丁堡，这是没跑输的，新城国际也说的过去，都跟上了涨幅。这些就不能说什么板块了，都是个别现象。还是先选个方向吧，要不这么选房有点儿累，仅供参考。
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